Simulateur Immo locatif vs Bourse (PEA / Assurance-vie) pour médecins — Fiscalité 2026
Docteurs Autonomes — Outil gratuit de comparaison patrimoine. Mis à jour mars 2026.
Principe : comparer à effort d'épargne égal
Ce simulateur compare deux stratégies d'investissement pour un médecin : acheter un bien immobilier locatif (appartement, studio, T2) financé à crédit, ou placer exactement le même effort mensuel en bourse via un PEA ou une assurance-vie. L'effort mensuel correspond à ce que l'immobilier coûte réellement de votre poche chaque mois : mensualité de crédit + charges de copropriété + taxe foncière + travaux + assurance PNO − loyers nets de vacance + impôts sur les revenus locatifs. Le capital initial (apport personnel + frais de notaire) est également investi en bourse dans le scénario alternatif.
Trois régimes fiscaux immobiliers modélisés
Location nue micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts, puis imposition à la TMI + prélèvements sociaux de 17,2 %. Simple mais souvent défavorable pour les TMI élevées (41-45 %) typiques des médecins libéraux et hospitaliers.
Location nue au réel : déduction des charges réelles (copropriété, taxe foncière, travaux, assurance PNO, frais de gestion) et des intérêts d'emprunt. Le revenu imposable diminue au fil du temps car les intérêts d'emprunt baissent, ce qui augmente progressivement l'effort fiscal.
LMNP au réel (Loueur Meublé Non Professionnel) : en plus des charges, l'amortissement du bâti (85 % du prix sur 25-40 ans) et du mobilier (sur 5-10 ans) réduit voire annule le revenu imposable pendant de nombreuses années. Depuis la loi de finances 2025 (article 24), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Les revenus BIC sont soumis à 18,6 % de prélèvements sociaux en 2026 (LFSS 2026, hausse CSG), mais la plus-value à la revente reste au régime des particuliers avec 17,2 % de PS.
Fiscalité bourse 2026 : PEA et assurance-vie
PEA (Plan d'Épargne en Actions) : après 5 ans de détention, les gains sont soumis uniquement aux prélèvements sociaux de 18,6 % (LFSS 2026). Pas d'impôt sur le revenu. Plafond de versements : 150 000 €. C'est l'enveloppe la plus efficace fiscalement pour un médecin à TMI élevée.
Assurance-vie : après 8 ans, abattement annuel de 4 600 € (célibataire) ou 9 200 € (couple) sur les gains. Au-delà : 7,5 % d'IR + 17,2 % de PS pour les versements inférieurs à 150 000 €. L'assurance-vie est exclue de la hausse CSG LFSS 2026 : ses PS restent à 17,2 %, contre 18,6 % pour le PEA. Frais de gestion annuels plus élevés (0,5-1 % typiquement).
Plus-value immobilière : abattements et majoration du prix d'acquisition
La plus-value immobilière est soumise à 19 % d'IR et 17,2 % de PS, avec des abattements progressifs selon la durée de détention. Pour l'impôt sur le revenu : exonération totale après 22 ans (6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année). Pour les prélèvements sociaux : exonération totale après 30 ans (1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, 9 % par an de la 23e à la 30e année). Le prix d'acquisition est majoré d'un forfait de 7,5 % pour les frais d'acquisition et de 15 % pour les travaux si le bien est détenu depuis plus de 5 ans (article 150 VB du CGI). Une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'applique si la plus-value nette après abattement IR dépasse 50 000 €.
Pourquoi cet outil est pertinent pour les médecins
Les médecins libéraux (secteur 1 et 2) et hospitaliers (PH, PHC, MCU-PH, PU-PH) sont souvent sollicités pour investir en immobilier locatif, présenté comme un placement « sûr » et une diversification patrimoniale. Avec des TMI de 41 % ou 45 % et des revenus élevés, la question du coût d'opportunité est critique : chaque euro investi en immobilier est un euro qui ne compose pas en bourse. Ce simulateur permet de quantifier cet écart avec ses propres paramètres et la fiscalité réelle 2026.
L'outil ne constitue pas un conseil en investissement. Il est fourni à titre pédagogique par Docteurs Autonomes, plateforme d'éducation financière indépendante pour médecins. L'auteur n'est pas conseiller en investissements financiers (CIF).
Sources et références fiscales
- Barème IR 2026 : article 197 du CGI
- Prélèvements sociaux : LFSS 2026, article 12 (hausse CSG de 0,5 % sur revenus du capital, exclusions AV et PV immo)
- Plus-value immobilière : articles 150 U, 150 VB, 150 VC du CGI
- Surtaxe PV supérieure à 50 000 € : article 1609 nonies G du CGI
- LMNP réintégration amortissements : loi de finances 2025, article 24
- PEA fiscalité : article 150-0 A du CGI, LFSS 2026
- Assurance-vie : article 125-0 A du CGI
- Rendement bourse : MSCI World historique (environ 8 % par an nominal), projections Vanguard 2024 (3,9 à 5,9 % par an nominal)
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